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Veröffentlichungen im Bau- und Architektenrecht

Baurecht: Verweigerung der Abnahme wegen optischer Mängel

Der Fall: Ein Metallbauer wird mit der Lieferung und Montage eines Metallzaunes beauftragt. Während der Montage rügt der Auftraggeber Unebenheiten und zahlt die fällige Abschlagrechnung nicht. Der Metallbauer stellt die Arbeiten ein. Der Auftraggeber kündigt den Vertrag und verweigert die Abnahme aufgrund der festgestellten, optischen Mängel.

Die Rechtslage: Entscheidend ist, ob der Auftraggeber die Abnahme zu Recht verweigerte. Denn nur dann darf er auch die Zahlung verweigern. Beides hängt aber davon ab, ob die Leistung des Werkunternehmers wirklich mangelhaft war. War sie nicht mangelhaft, bleibt der Auftraggeber grundsätzlich zur Zahlung verpflichtet.

Die Entscheidung: Das Oberlandesgericht (OLG) entschied zu Gunsten des Metallbauers. Der Senat kam zu dem Ergebnis, die Bauleistung sei nicht mangelhaft. Jedenfalls liege der gerügte Mangel nicht vor. Andere Mängel könne der Auftraggeber aber nicht mehr geltend machen, da er die Abnahme endgültig verweigerte. Auch das Recht auf Nachbesserung habe der Auftraggeber verloren, da er es sich bei Verweigerung der Abnahme nicht vorbehalten habe (OLG Schleswig vom 22. Juni 2009, Az. 17 U 15/09).

Fazit: Wer einen Mangel rügt, macht nichts falsch. Weitere Erklärungen wollen jedoch wohl überlegt sein. Anderenfalls droht ein massiver Rechteverlust.

Tipp: Spätestens wenn es auf dem Bau Probleme gibt, ist anwaltlicher Rat unverzichtbar. Wer das Recht des Werkunternehmers auf Nachbesserung beschneidet, riskiert einen massiven Verlust seiner Rechte. Mängel zu rügen ist niemals falsch. Alles andere ist potentiell gefährlich. Ratsam ist es, bereits vor Abschluss des Bauvertrages anwaltlichen Rat einzuholen.

 

Dr. Christian Sieg'l
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Baurecht: Rücktritt vom Werkvertrag wegen gravierender Mängel

Der Fall: Die Parteien vereinbaren die Errichtung eines Bauwerkes. Die Leistung des Werkunternehmers ist mangelhaft. Er verstößt in erheblichem Maße gegen die anerkannten Regeln der Baukunst und die daraus folgenden Mängel gefährdeten sogar die Standsicherheit des Gebäudes. Der Auftraggeber rügt das Vorliegen gravierender Mängel und setzt eine Frist zur Nacherfüllung. Noch bevor diese Frist abläuft, tritt er von dem Vertrag zurück.

Die Rechtslage: Der Auftraggeber kann jederzeit und auch ohne Angabe von Gründen vom Werkvertrag zurücktreten bzw. diesen kündigen. Dann schuldet er aber dennoch den Werklohn, abzüglich gegebenenfalls ersparter Aufwendungen des Werkunternehmers. Die Zahlung des Werklohnes kann er nur verweigern, wenn die außerordentliche Kündigung berechtigt ist. Dies ist dann der Fall, wenn der Auftragnehmer so gravierend gegen seine Pflichten verstößt, dass dem Auftraggeber ein weiteres Festhalten an dem Vertrag nicht mehr zumutbar ist.

Die Entscheidung: Das Landgericht (LG) entschied zu Gunsten des Auftraggebers. Massive technische Mängel berechtigen zur Kündigung des Werkvertrages und lassen die Verpflichtung zur Zahlung des Werklohns entfallen. Zwar habe sich der Auftraggeber widersprüchlich verhalten, da er die zur Abstellung der Mängel gesetzte Nacherfüllungsfrist nicht abwartete. Aber bei besonders gravierenden Mängeln dürfe der Auftraggeber auch ohne Setzung einer Nachfrist von dem Werkvertrag zurücktreten (BGH vom 8. Mai 2008, VIII ZR 201/07).

Fazit: Eine außerordentliche Kündigung des Werkvertrages ist möglich, wenn die Mängel schwer genug wiegen und dem Auftraggeber keine Möglichkeit mehr bleibt, auf die Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes zu dringen.

Tipp: Eine Kündigung ist endgültig. Ihre Folgen wiegen schwer, denn der Werkunternehmer muss nicht mehr leisten und erhält dennoch den Werklohn. Als einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung kann eine Kündigung auch nicht zurückgenommen werden. Vor dem Ergreifen einer solch endgültigen Maßnahme ist die anwaltliche Beratung unverzichtbar.

 

Dr. Christian Sieg'l
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Konkludenter Verzicht auf förmliche Abnahme

Der Fall: Parteien schließen einen Werkvertrag über die Rekonstruktion eines Hauses und vereinbaren eine förmliche Abnahme. Obwohl diese nicht stattfindet, stellt der Werkunternehmer die Schlussrechnung. Nach deren Prüfung zahlt der Auftraggeber den für zutreffend gehaltenen Betrag und nimmt die von dem Unternehmer angebotene Gewährleistungsbürgschaft an. Nun fordert der Werkunternehmer den Restbetrag und beruft sich auf die Wirkungen der Abnahme. Dem widerspricht der Auftraggeber nicht und er rügt auch keine Mängel. Aber er zahlt auch nicht und der Unternehmer klagt. Erst im Prozess beruft sich der Auftraggeber auf die fehlende förmliche Abnahme und beantragt die Abweisung der Klageforderung als derzeit nicht fällig.

Die Rechtslage: Die Wirkungen der Abnahme können auch durch schlüssiges (konkludentes) Verhalten herbeigeführt werden. Als konkludente Abnahme gilt insbesondere der Bezug eines Hauses ohne die Rüge weiterer Mängel. Fingiert werden kann die Abnahme aber nur dann, wenn sich die Parteien so verhalten, wie sie sich vernünftigerweise nur nach erklärter Abnahme verhalten würden.

Die Entscheidung: Das Oberlandesgericht (OLG) entschied zu Gunsten des Werkunternehmers. Zwar habe die vertraglich vereinbarte, förmliche Abnahme nicht stattgefunden. Der Auftraggeber habe das Bauwerk aber konkludent abgenommen. Denn er habe die Schlussrechnung geprüft und bezahlt und zudem dem Vortrag des Werkunternehmers, das Werk sei abgenommen, nicht widersprochen. Da er auch keine Mängelrügen erhob und die Gewährleistungsbürgschaft entgegennahm, spreche in diesem Fall wirklich alles für eine konkludente Abnahme (OLG Düsseldorf vom 19. November 2013, 23 U 15/13).

Fazit: Die Parteien können von selbst aufgestellten Voraussetzungen auch abweichen. Das gehört zur Vertragsfreiheit. Ein schriftlicher Vertrag ist nicht unbedingt erforderlich. Schlüssiges Handeln genügt.

Tipp: Die Möglichkeit, Willenserklärungen durch schlüssiges Verhalten zu ersetzen, birgt Gefahren. Insbesondere bei Bauvorhaben ist die finanzielle Durchschlagskraft solcher Fiktionen enorm. Eventuelles Fehlverhalten ist im Nachhinein nicht mehr zu heilen. Die anwaltliche Begleitung eines Bauvorhabens ist schon deshalb fast immer empfehlenswert.

 

Dr. Christian Sieg'l
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Abnahme einer Immobilie durch Bezug

Der Fall: Ein Werkunternehmer erstellt im Jahr 2003 ein Bauwerk. Bei der abschließenden Baustellenbegehung rügt der Auftraggeber verschiedene Mängel und nimmt das Werk nicht ab. Noch im selben Jahr bezieht er die Immobilie, da er seine Wohnung bereits gekündigt hatte. Auch in den Folgejahren rügt er Mängel, die überwiegend abgestellt werden. Im Jahr 2006 stellt der Unternehmer die Schlussrechnung. Der Auftraggeber beruft sich auf Verjährung. Er habe das Haus bereits im Jahr 2003 abgenommen, spätestens durch Bezug.

Die Rechtslage: Streitig ist, ob die Verjährungsfrist in Lauf gesetzt wurde. In Lauf gesetzt wird die Verjährungsfrist mit der Abnahme, denn mit der Abnahme wird die Werklohnforderung fällig. Die Rechtsprechung erkennt den Bezug einer Immobilie als konkludente Abnahme an. Dann aber muss der Auftraggeber durch sein Verhalten eindeutig zu erkennen geben, dass er das Werk als im Wesentlichen vertragsgerecht entgegennimmt.

Die Entscheidung: Das Oberlandesgericht (OLG) sah keine Abnahme. In der Begehung könne bereits keine Abnahme liegen, da der Auftraggeber bei dieser Gelegenheit zahlreiche Mängel rügte. Den Bezug der Immobilie hatte er damit erklärt, dass er keine Wohnung mehr habe. Mit seinen Mängelrügen bestritt er zudem die Abnahmereife, also die Mangelfreiheit des Objektes. Die ständigen weiteren Mängelrügen verbieten die Annahme einer stillschweigenden Erklärung des Bestellers, dass er das Werk als vertragsgerecht abnehme. Die Verjährungsfrist wurde daher nicht in Lauf gesetzt. Da die wesentlichen Mängel inzwischen auch abgearbeitet wurden, sei die Werklohnforderung nun fällig (OLG Hamm 11. Juni 2008, Az: 12 U 23/08).

Fazit: Wer die Wirkungen einer Erklärung anstrebt, muss sich eindeutig erklären. Zwar kann eine solche Erklärung auch fingiert werden. Dann aber müssen jedoch die Umstände im Übrigen eindeutig sein. Mehrdeutiges Verhalten steht der Annahme einer Erklärungsfiktion entgegen.

Tipp: Möglicherweise hätte die Einrede der Verwirkung gegriffen. Verwirkt ist ein Anspruch, wenn sich eine Partei längere Zeit nicht rührt und die andere Partei daher damit rechnen kann, dass die Forderung nicht mehr geltend gemacht wird. Fortgesetzte Mängelrügen und Nachbesserungen indizieren jedoch einen ständigen Kontakt der Parteien, was eher gegen eine Verwirkung spricht.

 

Dr. Christian Sieg'l
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht